Wat is een VvE?
Wat is een VvE
Deze afkorting staat voor Vereniging van Eigenaren. Een appartementencomplex is veelal opgedeeld in diverse eigendommen die vallen onder de vereniging. Met het ‘kopen van een appartement’ koop je dus eigenlijk een aandeel van deze vereniging, waarmee je tevens het gebruiksrecht krijgt. In die zin is het appartement dus nooit alleen van jou én zijn alle problemen bij andere appartementen ook jouw probleem.
Het gehele appartementencomplex is namelijk van de Vereniging van Eigenaren, waar jij als eigenaar (verplicht) deel van uitmaakt. Let dus bij de aanschaf van een appartement altijd op de hele VvE in plaats van alleen het appartement.
Het ontstaan van een VvE
Het bouwen van een appartementencomplex wordt vaak georganiseerd door een bedrijf. Zodra alle plannen rond zijn, kan het totale complex door een notaris worden gesplitst in meerdere eigendommen.
Deze splitsing wordt vastgelegd in de splitsingsakte, waarvoor veelal ook gebruikgemaakt wordt van een standaardreglement, te noemen het modelreglement.
Het modelreglement is door de jaren heen diverse malen herschreven, waardoor hiervan meerdere versies bestaan.
Tijdens de splitsing van één eigendom in meerdere eigendommen, wordt tevens direct de Vereniging van Eigenaren (VvE) opgericht. Het mag namelijk nooit zo zijn dat een eigenaar besluit zijn appartement af te breken terwijl de eigenaar van het daarboven gelegen appartement hier geen invloed op heeft. Het is dus van belang dat het totale eigendom ligt bij één vereniging, de VvE, die alle besluiten aangaande het gehele eigendom neemt.
Het verhandelbare appartementsrecht bepaalt tevens het stemrecht (de mate van invloed) van een eigenaar in de VvE.
De algemene ledenvergadering (ALV)
Aangezien de VvE de besluiten neemt voor het totale eigendom, is het van belang dat dit goed gebeurt. Vandaar zijn de statuten (alle afspraken binnen de VvE waaronder het modelreglement en de splitsingsakte) en wetgeving hier duidelijk over.
Jaarlijks dient er een algemene ledenvergadering (de ALV) plaats te vinden, waar besluiten genomen kunnen worden. Van deze vergaderingen moeten alle eigenaren op de hoogte worden gebracht, tenminste twee weken voor de vergadering.
De vergadering dient aan het Quorum te voldoen, wat inhoudt dat de helft + 1 van het totale stemrecht vertegenwoordigd moet zijn, anders is de vergadering ongeldig. Er zal dan een tweede vergadering uitgeschreven moeten worden, waar met het aanwezige stemrecht besluiten genomen mogen worden.
De algemene ledenvergadering is het krachtigste orgaan binnen de VvE, die (binnen het wettelijke kader) alles kan besluiten. Voor sommige besluiten kunnen de statuten bepalen dat er bijvoorbeeld een 2/3 meerderheid van het stemrecht moet zijn.
Het bestuur
Binnen een VvE is het wettelijk verplicht om een bestuur aan te stellen. Het aanstellen van het bestuur is een taak van de algemene ledenvergadering en daarmee alle eigenaren. Formeel gezien heeft het bestuur uitsluitend een uitvoerende taak, wat inhoudt dat zij besluiten op de ALV tot uitvoering mogen brengen.
Hierbij kun je denken aan het verstrekken van opdrachten aan leveranciers of het innen van de ledenbijdrage. In de dagelijkse uitvoering kan het gemakkelijk zijn om het bestuur de bevoegdheid te geven om besluiten met relatief lage kosten zelf uit te laten voeren.
Op deze wijze kunnen tal van vergaderingen worden voorkomen en kan het bestuur slagvaardig optreden.
Een externe beheerder
Veel VvE’s willen niet zelf alle werkzaamheden uitvoeren en stellen een externe beheerder aan. De externe beheerder is altijd in opdracht van de VvE en is daarmee nooit ‘de baas’ over de VvE. De algemene ledenvergadering, en daarmee de eigenaren, kan de externe partij altijd uit zijn functie ontheven.
Recentelijk zijn diverse VvE beheerders veel in het nieuws geraakt, omdat zij de financiële reserves van de VvE niet op de bankrekening van de VvE zelf hadden staan.
Actieve VvE
Wanneer is een VvE nou actief? Als vuistregel mag je nemen dat een VvE pas actief is zodra er voldaan wordt aan 6 regels.
- De VvE houdt elk jaar een Algemene Ledenvergadering
- De VvE heeft een bestuur aangesteld
- De VvE brengt (minimaal jaarlijks) een ledenbijdrage in rekening die op de bankrekening van de VvE wordt gestort
- De VvE elk jaar een financieel overzicht presenteert
- De VvE een actueel meerjaren onderhoudsplan heeft, waarnaar tevens begroot wordt
- De VvE goed verzekerd is tegen bijvoorbeeld water-, brand-, storm- en ontploffingsschade
Appartement kopen
Zodra je een eigendom in een appartement koopt is het van belang te begrijpen wat een VvE inhoudt. Je koopt niet alleen de ‘bakstenen van het appartement’, maar koopt een aandeel in de vereniging waarmee je een bepaald gebruiks- en stemrecht geniet.
De overheid heeft tevens een brochure opgesteld met informatie voordat je een appartement koopt.
